Savez-vous vraiment ce que votre notaire fait pour vous lors d’une transaction immobilière?

28 Oct, 2017

Blog Immobilier

Lorsque vous achetez une propriété, le notaire arrive en fin de liste et peu de gens se doutent  de toutes les tâches qu’il doit faire pour mener votre projet à terme par le rendez-vous final de l’acte de vente.

Voici une liste exhaustive de ce que l’on fait. Pour les plus curieux d’entre vous, j’ai détaillé certaines étapes pour vous donner le plus d’informations vulgarisées possible.

 

 

1) On obtient les documents pour la vente

On obtient tous les documents relatifs à la vente du courtier immobilier du vendeur ou du vendeur directement, lesquels sont :

– Copie de l’offre d’achat, des contre-offres et des déclarations du vendeur;

– Copie du certificat de localisation;

– Copie des taxes municipales et scolaires;

– Copie des actes de vente des anciens propriétaires;

– Copie des déclarations de copropriété, si vous achetez ou vendez un condo;

– Coordonnées du président du syndicat de copropriété, si vous achetez ou vendez un condo;

– Baux, si vous achetez ou vendez un immeuble à revenus.

Ensuite, on fait l’analyse de ces documents. Par exemple, on lit l’offre d’achat et les contre-offres et on s’assure que toutes les clauses inscrites dans l’offre d’achat sont valides en droit et qu’elles protègent les intérêts des acheteurs et vendeurs. Si certaines clauses ne sont pas conformes, nous devons aviser chacune des parties ainsi que les courtiers immobiliers, s’il y a lieu,  afin que ces derniers négocient de nouvelles ententes. On analyse également les baux dans le cas de l’achat d’un immeuble à revenus.

2) On fait l’examen des titres de propriété

Le notaire doit remonter dans l’historique du terrain et lire et analyser chacun des actes de vente par lequel la propriété a été vendue et revendue, et ce, jusqu’en 1964, afin de s’assurer que tous les autres notaires ont bien fait leur travail par le passé et que tous les droits se sont validement transférés d’une personne à une autre. On vérifie également que toutes les hypothèques des vendeurs précédents ont été remboursées et radiées (que les banques de vos prédécesseurs n’ont plus de droits sur votre maison).

Par exemple, en 1975 une personne est propriétaire d’un terrain et décède sans testament. Ses parents étant décédés et n’ayant pas de conjoint, ni d’enfants, ni de frères et sœurs, ce sont ses cousins, oncles et tantes qui ont hérité (10 différents héritiers). Le notaire doit donc vérifier que chacun des 10 héritiers a vendu ses droits au prochain acquéreur. Si un seul n’a pas vendu ses droits, cela signifie pour vous que quelqu’un quelque part est propriétaire de 10% de votre maison et lui ou sa succession pourrait venir vous réclamer des droits pour vous vendre sa part. Vous me direz : « Oui, mais la maison est neuve ou a été construite il y a 3 ans, le notaire n’aura donc pas besoin de faire un examen de titres ». Eh bien non, votre maison est située sur un terrain, le terrain a appartenu à des gens auparavant, l’examen des titres se fait sur le terrain et non sur la bâtisse.

3) On vérifie le certificat de localisation

On doit ensuite vérifier le certificat de localisation et s’assurer qu’il est à jour, c’est-à-dire qu’il décrit l’état actuel de votre terrain. Ça veut dire quoi en pratique? Pour commencer, on doit se demander quand a été fait le certificat.  En général, les certificats de localisation sont bons pour 10 ans. Toutefois, s’il y a eu des modifications physiques ou juridiques sur le terrain ou les bâtisses, il faudra absolument faire faire un nouveau certificat de localisation par un arpenteur-géomètre.

Voici quelques exemples de modifications physiques (on a ajouté une rallonge à la maison, on a fait installer un spa ou une piscine, on a ajouté une remise, on a fait faire un patio, etc.)

En ce qui concerne les modifications juridiques, on parle par exemple d’un changement au niveau du numéro de votre terrain (numéro de lot), d’un terrain qui fait désormais l’objet d’une nouvelle servitude (droit de passage, tolérance d’empiètement, etc.), ou, dans le cas d’un condo, d’une modification à la déclaration de copropriété entrée en vigueur après la confection du certificat de localisation.

Le notaire, lors de ses vérifications, doit s’assurer que la situation physique de votre maison respecte les règlements municipaux de zonage, par exemple, que la bâtisse respecte la distance minimale requise entre la ligne qui sépare votre terrain de celui du voisin. Si la ville demande que votre maison soit située à 5 mètres de la ligne, et qu’elle est située à 4m78, cela peut poser problème, et ce, même pour des centimètres. Un autre exemple pourrait être que vous ayez fait construire une piscine creusée, mais que celle-ci empiète sur une servitude en faveur de Bell Canada et Hydro-Québec (périmètre dans lequel aucune construction ne doit être faite pour permettre aux professionnels d’Hydro-Québec et Bell Canada d’avoir accès à votre terrain et venir entretenir les poteaux électriques). Dans ce cas, il y a une possibilité pour la ville de vous demander de régler la situation. Dans cette optique, on pourrait vous demander de déplacer votre piscine ou de l’enlever. Le notaire pourra donc vous conseiller sur les mesures à prendre dans cette situation.

4) On fait une demande de relevé de solde hypothécaire à la banque du vendeur

Comme c’est notre tâche de rembourser les anciennes hypothèques du vendeur, on doit vérifier à combien s’élève le solde de son prêt et s’assurer que le prix de vente est suffisamment élevé pour couvrir le remboursement de la banque, le paiement de la commission des courtiers immobiliers, nos frais et ceux de l’arpenteur-géomètre, s’il y a lieu, etc.

5) On vérifie que les taxes ont bien été payées

On vérifie que l’ancien propriétaire a bien payé ses taxes municipales et scolaires pour éviter que vous ne soyez obligés de payer leurs arrérages ou bien que la ville ou la commission scolaire ne vienne saisir la maison pour défaut de paiement de taxes. Dans  ce cas, votre maison serait vendue aux enchères et vous auriez 1 an pour la racheter au montant du prix vendu, majoré de 10%.

6) On ajuste les taxes municipales et scolaires, les frais de condos, les loyers, le réservoir de propane, s’il y a lieu

Le notaire fait les ajustements nécessaires afin que l’acheteur et le vendeur se remboursent mutuellement la portion des frais qu’ils auraient payés ou qu’ils paieraient en trop pour l’année en cours.

7) On prépare les contrats de prêt, de vente et la quittance

Le notaire est mandaté par les banques pour vous faire signer leurs garanties hypothécaires. On devra lire et comprendre leurs instructions, communiquer avec eux de nombreuses fois pour obtenir des précisions et rédiger l’acte de prêt et l’acte de vente, suivant les modalités prévues à l’offre d’achat. On devra également préparer la quittance en vue du remboursement éventuel de l’hypothèque du vendeur.

8) On obtient votre mise de fonds

Le notaire calculera le montant de la mise de fonds requise pour la vente en fonction des instructions hypothécaires qu’il reçoit et demandera à l’acheteur de lui faire un virement électronique par le biais d’Assyst Paiement ou de lui apporter une traite bancaire dans un délai minimal de 24 à 48 heures ouvrables avant la date de l’acte de vente afin de s’assurer que les fonds seront dans son compte et disponibles à la journée de la transaction.

9) On vous fait la lecture de l’acte de prêt

On vous rencontre pour la première fois, on regarde avec vous l’état des ajustements des taxes municipales et scolaires. On vous fait la lecture de l’acte de prêt et on vous explique vos obligations envers la banque. On vous fait remplir en plus des millions de documents lorsqu’il s’agit de banques virtuelles.

10) On publie l’acte de prêt

On doit publier l’acte de prêt hypothécaire au registre foncier pour que la banque puisse avoir une garantie sur votre maison.

11) On prépare un rapport pour commander les fonds à la banque

On commande à la banque le montant du prêt afin que cet argent soit disponible dans notre compte en fidéicommis lors de la vente. On doit également mentionner dans un rapport à la banque toute anomalie juridique relative à la propriété.

12) On obtient de l’acheteur une preuve d’assurance-habitation

On s’assure que le montant assuré est suffisant en fonction des instructions hypothécaires de la banque, que c’est la bonne adresse qui est assurée, que tous les propriétaires ainsi que le nom de la banque sont inscrits sur la police.

13) On prépare un état des déboursés pour le vendeur et pour l’acheteur

On prépare un état des déboursés de l’acheteur et un état des déboursés du vendeur, afin que ces derniers prennent connaissance de la façon dont l’argent de la vente sera utilisé (remboursement d’hypothèque, paiement de la commission aux courtiers, etc.).

14) On s’assure d’avoir toutes les sommes prévues dans notre compte

On doit absolument avoir la totalité du prix de vente dans notre compte pour pouvoir procéder à la signature de l’acte de vente. Il arrive parfois que les banques « oublient » de nous virer la somme  dans notre compte. On doit être vigilant et faire nos suivis pour ne pas avoir de mauvaises surprises et devoir retarder la vente.

 15) On signe l’acte de vente

C’est votre grand moment! Les acheteurs, les vendeurs et les courtiers immobiliers sont là. C’est lors de cette rencontre que vous allez devenir propriétaire de votre maison. On présente l’état des ajustements des taxes municipales et scolaires aux vendeurs et aux acheteurs ainsi que l’état des déboursés. Tout le monde signe les documents appropriés. On fait la lecture de l’acte de vente et on fait signer l’acte à toutes les parties. Ça y est, c’est fait! Tout le monde se félicite et on fait l’échange des clés.

16) On publie l’acte de vente et on vérifie ensuite que celui-ci a bien été inscrit à l’index des immeubles

Lorsque la vente aura été signée par toutes les parties, on aura la responsabilité de publier la vente au registre foncier pour la rendre officielle aux yeux de tous.

17) On fait les chèques et les envois

Lorsque la vente est indexée, on pourra préparer les chèques et rembourser l’hypothèque du vendeur, payer les courtiers immobiliers, payer nos honoraires, payer l’arpenteur-géomètre pour le nouveau certificat de localisation ou payer les arrérages des taxes municipales et scolaires, et s’il y a lieu, on remettra le produit restant de la vente au vendeur.

On fera également la distribution des chèques et des copies d’actes aux personnes concernées et on enverra avec le chèque de remboursement un projet de quittance à la banque du vendeur. La quittance est un document par lequel la banque reconnaît avoir reçu toutes les sommes que le vendeur lui devait et libère en conséquence tous les droits qu’elle avait pris sur la maison.

18) On publie de la quittance

Lorsque la banque nous aura retourné la quittance signée, on doit la publier au registre foncier pour assurer la radiation des anciennes hypothèques du vendeur.

19) On remplit le rapport final

Pour terminer, on doit remplir un rapport à la banque pour confirmer que la vente a bien eu lieu, lui transmettre, dans certains cas, plusieurs documents et copies d’actes et le dossier peut finalement être fermé.

 

 

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